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집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법을 알아보자!
1. 깡통전세 사기
보증금 돌려줄 돈이 없어!
한동안 이슈가 되었던 ‘대구 깡통전세사기 사건’을 아시나요? 올해 초, 임대인 장 모 씨가 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않았다는 사실이 드러나 충격을 안겨줬어요. 장 씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투기로 사들인 뒤, 세입자에게 집을 빌려줬어요. 이후 보증금을 돌려받아야 하는 세입자들에게 돈을 돌려주지 않았어요. 그 결과, 장 씨는 2019년과 2020년에 각각 징역 3년, 4년형을 선고 받았어요. 이 사건이 바로 깡통주택 전세사기예요. 깡통전세 사기를 당하면, 임대인이 처벌을 받게 된다고 해도, 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 건 아니라고 해요. 그러니 더욱 유의해야 해요!
2. 깡통주택? 왜 이런 집이 생기는 거야?
깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리켜요. 위 그림처럼 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이에요.
보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 거예요. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말해요. 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받고요. 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없죠. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되고요. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있어요. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇죠. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 해요. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있어요.
3. 깡통전세 VS 일반전세
이제 깡통주택이란 폭탄을 만나지 않기 위해 매물을 확인하는 방법에 대해 알아봐요. 아래 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?
4. 깡통주택? 왜 위험할까?
일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미해요. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요해요. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있어요.
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생겨요. 예를 들어, 주택A,B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어요. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있어요. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있죠. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 해요.
5. 체크리스트 : 깡통전세 사기 예방법
