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계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법을 알아보자.
1. 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사
공인중개사가 보증금을 속였다고?
2019년, 경기도 안산에서는 두 명의 공인중개사가 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 피해액이 70억원에 달하는 사기를 저질렀어요. 임대인에게는 월세 계약이라고 알리고 세입자와는 전세 계약을 맺은 후, 그 사이에서 전세보증금을 가로챈 거죠.
1) 나쁜 공인중개사 프로세스
일부 지역에는 나쁜 관행이 있어요. 그건 바로 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행이에요. 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 거죠. 이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있어요. 예를 들어볼게요. 여기 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 한 명 있어요. 이 공인중개사는 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결해버려요. 하지만 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 해요. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌려요. 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 거죠.
2) 체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법
그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야할까요? 우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요. 등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있어요. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있어요.
개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하는데요. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 돼요. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠 다는 다짐이기도 해요. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해요.
2. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지
임대인 빚을 숨겼다고 ?
대구에서는 다가구 주택의 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속여 전세계약을 체결하는 사건이 있었어요. 그리고 부산에서는 공동근저당이 설정되어
있으나 이를 중요하게 생각하지 않고 전세계약을 체결하였다가 집이 경매에 넘어가 보증금을 회수하지 못하는 경우가 있었어요.
1) 보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대·오피스텔
2) 다가구 전입세대 확정일자 열람하기
만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해볼 수 있어요. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거죠. 그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해볼 필요가 있어요. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않아요. 하지만 반드시 해야 해요. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있어요.
그러다 못돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면, 아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생해요. 그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 해요. ※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미해요. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이에요.
3) 우선변제권
다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 해요. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖고 있어요. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 거죠. ※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.
4) 최우선변제
우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 해요. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문이에요. ※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있어요. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 거죠.
예를 들어 볼까요? ‘내’가 서울의 1억5천만 원짜리 집에 1억2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다고 가정해봅시다. 그렇다면 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억5천만 원이기 때문에 ‘나’는 최우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만원으로 제한됩니다. 따라서 보증금 1억2천만 원에서 ‘내’가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원 뿐입니다. 다만 이때 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것은 아니에요. 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있어요. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 해요.
5) 소액보증금 및 우선변제금액 기준
만약 내가 2023년에 계약한다면, 2023년에 발표된 최우선변제 대상 기준만 확인하면 될까요? 아닙니다. 내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인해야 해요. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 해요.
즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라져요.
예를 들어, 내가 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9천5백만 원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3천2백만 원이 되는 거죠.
따라서 다시 한번 강조하지만, 등기부등본을 볼 때 빚(ex.근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려 받을 수 있는 금액이 얼마인지를 계산해보세요.
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6) 체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법
다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 해요. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천해요.
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 해요.
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해보세요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있어요.